マンション管理組合の税金｜駐車場収入・消費税・源泉徴収の確認ポイント

管理組合の会計では、入金があれば必ず税金がかかるわけではありません。一方、管理費や修繕積立金に充てるお金でも、受け取り方によって申告が必要になります。

確認したいのは、①法人税の対象となる収益事業があるか、②消費税の課税取引と納税義務があるか、③支払いの際に源泉徴収が必要か、の3点です。それぞれ別の基準で判断します。

この記事は、税法上の「人格のない社団等」に該当する管理組合、または法人化した管理組合法人を想定した一般的な説明です。個別の扱いは、管理規約・契約内容・実際の利用状況によって異なります。

1. 管理費・駐車場代などを税目別に整理する

まず、主な入金を次のように分けて確認します。「法人税の対象外」と「消費税の不課税・非課税」は同じ意味ではありません。

管理費等の「不課税」は、消費税の対象となる取引に当たらないという意味です。預金利息の「非課税」とは区別します。また、組合員以外の利用者を、単に「マンションの住人だから」という理由で組合員と同じ扱いにしないようにしましょう。

参考：国税庁・マンション管理組合の消費税の課税関係、駐車場の使用料など、預金利息等の非課税

2. 駐車場収入は、外部募集と組合員優先のルールを確認する

法人税の「収益事業」は、単に利益が出た活動を指す言葉ではありません。駐車場業や不動産貸付業など、法令で定められた事業を継続して事業場を設けて行う場合に該当します。

管理組合の駐車場について、国税庁は次のようなモデルを示しています。

• 組合員と外部の人を区別せず、組合員を優先する条件を設けずに、同じ条件で募集し、申込順に貸す場合：組合員の利用分も含め、駐車場全体が収益事業になります。
• 組合員の利用を優先する条件を確保したうえで、空き区画を外部に募集して貸す場合：外部への貸付け部分が収益事業になります。
• 外部募集はせず、相手からの申出に応じ、組合員の利用を妨げないごく短期の付随的な利用を認める場合：一定の前提の下で、収益事業に当たらないとされた例があります。

3つ目は、道路工事のため約2週間だけ使用させるモデルです。「短期間なら必ず対象外」という意味ではありません。管理規約、募集方法、解約条件、料金、使用料の使途を合わせて確認する必要があります。

駐車場収入を修繕積立金に回していても、それだけで法人税の対象外になるわけではありません。

参考：国税庁・マンション駐車場の収益事業判定

アンテナ・広告・自販機・集会室も契約を確認

通信会社との賃貸借契約に基づいて屋上を基地局の設置場所として貸す場合は、収益事業である不動産貸付業に該当します。

広告スペース、自販機の設置場所、集会室の外部利用も確認対象です。「手数料」「協力金」などの名称だけで判断せず、場所を貸す対価なのか、販売や役務提供の対価なのかを契約書で確かめます。

参考：国税庁・携帯電話基地局の設置場所を貸し付けた場合、収益事業の範囲に関する基本通達

3. 収益事業の所得と、地方税・届出を確認する

法人税は、収益事業の収入総額にそのままかかるわけではありません。その事業の収入・費用等を基に、税法に従って所得を計算します。

収益事業に直接かかった費用は区分して集計します。清掃費、水道光熱費などの共通費は、使用割合など、その費用に合う合理的な基準で継続して配分し、計算根拠を残します。管理組合全体の修繕費を、そのまま全額収益事業の費用にできるとは限りません。

収益事業を始めた場合には、開始日から2か月以内に提出する「収益事業開始等届出書」などを確認します。法人税の確定申告・納付は原則として事業年度終了日の翌日から2か月以内です。青色申告の承認申請や地方税の届出は、別に要否・期限を確認しましょう。

また、法人税だけでなく、法人住民税・事業税等の確認も必要です。特に法人住民税の均等割は、所得がなくても負担が生じることがあります。

法人格のない管理組合は、収益事業を行う場合に法人住民税の納税義務が生じます。一方、法人化した管理組合法人は、収益事業がなくても均等割の課税関係が生じます。横浜市・神奈川県には一定の公益法人等に対する減免制度があるため、法人化の有無、所在地、申請手続を確認してください。

参考：国税庁・収益事業に係る所得の計算等、収益事業開始等届出書の記載要領、法人税の申告・納付のあらまし、横浜市・法人市民税、神奈川県・法人県民税

4. 消費税は「課税取引」と「納税義務」を分けて考える

外部への駐車場貸付けやアンテナ設置料などが課税取引でも、直ちに消費税の納付が必要になるとは限りません。次に、管理組合が課税事業者か免税事業者かを判定します。

事業年度が1年の場合、原則として前々事業年度の課税売上高が1,000万円以下なら納税義務は免除されます。ただし、次のような場合には免除されないことがあります。

• 前事業年度の原則最初の6か月である「特定期間」の課税売上高が1,000万円を超える場合。国内事業者は、課税売上高に代えて給与等支払額で判定することもできます。
• インボイス発行事業者として登録している場合。
• 課税事業者を選択している場合など。

判定するのは課税売上高です。通常の管理費・修繕積立金を含めた入金総額ではありません。

参考：国税庁・納税義務の免除

インボイスの登録は、納税負担を確認してから

取引先からインボイスを求められても、登録が自動的に義務になるわけではありません。登録すると、課税売上高が1,000万円以下でも納税義務は免除されなくなります。

免税事業者が一定の期間に登録する場合には、登録申請によって課税事業者となる経過措置があります。「課税事業者選択届出書」と登録申請を必ず両方提出する、という説明は適切ではありません。登録日や届出歴に応じた手続を確認します。

簡易課税を選ぶ場合も、基準期間の課税売上高が5,000万円以下などの要件があり、届出は原則として適用する課税期間の初日の前日までです。インボイス登録に伴う提出時期の特例もあるため、一般課税との比較と期限の確認をセットで行います。

なお、一般課税では、管理費等の対価性のない収入に関する「特定収入」の調整が問題になることがあります。修繕費等に含まれる消費税を、全額控除・還付できると決めつけないことが大切です。

参考：国税庁・免税事業者の登録手続、簡易課税制度、簡易課税の届出時期の特例、特定収入がある場合の仕入控除税額の調整

5. 専門家報酬・給与は、支払先と内容で源泉徴収を判断する

管理組合が国内の個人の税理士・弁護士などに法定の対象報酬を支払う場合は、支払時に源泉徴収を行います。個人への講演料や原稿料等も、支払内容に応じて確認が必要です。

一方、税理士法人などの内国法人に支払う通常の業務報酬は、同じ扱いにはなりません。工事代金や物品購入代金も、「個人に払うから」という理由だけで報酬の源泉徴収対象になるわけではありません。給与に当たる支払いは、給与のルールで処理します。

源泉徴収した所得税等の納付期限は、原則として支払月の翌月10日です。承認を受けた場合の納期の特例もありますが、すべての報酬に適用できる制度ではありません。

また、報酬の「支払調書」は、提出範囲に該当するものを原則翌年1月31日までに税務署へ提出します。源泉徴収が不要な法人宛の報酬でも、提出対象になる場合があります。報酬の支払調書には本人への交付義務がなく、給与の「源泉徴収票」とは区別が必要です。

参考：国税庁・源泉徴収が必要な報酬・料金等、弁護士や税理士等に支払う報酬・料金、源泉所得税の納付期限と納期の特例、報酬等の支払調書、支払調書の交付に関するFAQ・Q3-1

6. 会計は、科目名より取引の内容を整理する

管理費会計と修繕積立金会計を分け、さらに収益事業に係る収入・費用・資産・負債を区分して把握します。

管理費や修繕積立金を一律に「預り金」「前受金」にするわけではありません。通常の管理費収入・修繕積立金収入と、翌期分の前受けや返還予定の預り金などを、規約や会計処理に沿って区別します。

また、「雑収入」に計上したから課税される、別の科目に移せば課税されない、というものでもありません。税務上の扱いは取引の実態で判断します。

参考：国土交通省・マンション標準管理規約、地方公共団体によるマンション管理適正化推進施策の手引き・管理組合の経理、国税庁・区分経理の取扱い

7. 理事・会計担当者が準備したい資料

まずは、次の資料を揃えると確認が進めやすくなります。

• 管理規約、駐車場使用細則、組合員・外部利用者の区分が分かる資料。
• 駐車場、アンテナ、自販機、広告、集会室等の契約書と募集条件。
• 当期と過去2期を目安とした決算書、入出金明細、収入の内訳。
• 共通費の配分方法と、その根拠資料。
• インボイス登録や課税選択、簡易課税などの届出控え。
• 専門家報酬・謝金・給与等の支払記録。

収入が少額でも、金額だけで申告不要とは判断できません。外部への貸付けを始めるとき、契約条件を変えるとき、過去の申告漏れが気になるときは、資料を基に税務署や税理士へ確認しましょう。

※2026年11月4日確認の公表資料に基づく一般的な解説です。個別の判断には、契約内容、利用実態、法人格の有無、過去の届出等の確認が必要です。

執筆者紹介

岩本隆一税理士事務所
代表税理士・行政書士
岩本 隆一Ryuichi Iwamoto

準大手税理士法人で多くの実務を経験後、横浜市西区で独立。「経営者の孤独と本音に寄り添うパートナー」を信条に、代表自らが直接対応します。IT（クラウド会計・LINE）を活用して業務を進めます。土日祝・夜間の対応は事前予約制です。横浜F・マリノスを愛する生粋の横浜っ子です