マンション駐車場を外部に貸すときの税金｜募集・契約前の確認ポイント

「空いている駐車場を近隣の方に貸して、修繕積立金の不足を補いたい」

マンション管理組合で駐車場の外部貸しを考えるときは、募集を始める前に税金の扱いも確認しておきましょう。貸し方によっては、外部の利用者から受け取る使用料だけでなく、組合員の利用分も法人税の収益事業の対象になります。

確認の中心になるのは、誰に、どのような条件で募集し、組合員の優先利用をどう確保しているかです。また、法人税と消費税では判断の基準が異なります。

この記事では、管理組合が直接、組合員以外の方に駐車場を貸す場合を中心に、募集・契約・会計・届出の確認事項を整理します。税法上の「人格のない社団等」に該当する管理組合、または法人化した管理組合法人を想定した一般的な解説です。

管理費、アンテナ設置料、専門家報酬などを含む全体像は、マンション管理組合の税金｜駐車場収入・消費税・源泉徴収の確認ポイントをご覧ください。

1. 募集前に、規約・契約条件・利用状況をそろえる

まず、次の資料を確認します。既に外部貸しをしている場合は、現在の資料に加えて、開始当時の募集内容や契約書も探しておきましょう。

• 管理規約・駐車場使用細則：利用できる人の範囲と、使用料の使途。
• 募集案内：組合員と外部の方を分けて募集しているか、誰を優先するか。
• 使用契約書：契約期間、更新、解約、明渡しの条件。
• 利用者一覧：区画ごとの契約者、組合員かどうか、使用開始日。
• 入出金資料：使用料、管理委託料、清掃費、設備関係の支出など。

「組合員優先」という方針があっても、契約や実際の運用に反映されているかを確認する必要があります。組合員から利用希望が出たとき、どの区画を、いつから使えるようにするのかまで整理しておくと、判断しやすくなります。

また、マンションに住んでいる人が、全員、管理組合の組合員であるとは限りません。区分所有者と賃借人などを分け、契約の相手方を確かめます。

規約変更や総会決議の要否も、募集前の確認事項です。税務上の扱いと、管理組合として外部貸しを行うための手続は、それぞれ確認しましょう。

2. 法人税は、外部貸しの条件で対象範囲が変わる

国土交通省は、募集方法や使用条件の異なる3つのモデルを示して、国税庁に税務上の取扱いを照会しました。国税庁は2012年（平成24年）2月13日、照会に記載された事実関係を前提として、その考え方で差し支えない旨を回答しています。

組合員と外部の方を区別せず、同じ条件で貸す場合

組合員かどうかにかかわらず広く募集し、同じ使用条件で申込順に貸すケースです。組合員から利用希望が出ても、外部の利用者に明渡しを求める条件がありません。

このモデルでは、外部利用分だけでなく、組合員の利用分を含む駐車場全体が収益事業になります。

組合員の優先利用を確保して、空き区画を外部に貸す場合

組合員の利用希望がない区画を外部に貸し、後から組合員の希望が出たときは、一定期間内の明渡しや契約更新の制限によって優先利用を確保するケースです。

このモデルでは、外部への貸付け部分が収益事業になります。

契約書の一文だけで決まるものではありません。募集内容や実際の運用も含めて、組合員の利用が優先される仕組みになっているかを確認します。

外部募集をせず、ごく短期の利用の申出に応じる場合

国税庁の事例には、近隣の道路工事業者から申出を受け、組合員の利用を妨げない範囲で約2週間だけ使用を認めたモデルもあります。このモデルでは、外部利用分も収益事業に当たらないとされています。

ただし、「短期間なら申告不要」という一律の基準ではありません。 募集の有無、反復して貸しているか、組合員の利用との関係なども確認が必要です。

これらのモデルは、外部利用が規約上認められ、収益を管理費や修繕積立金に充て、組合員に分配しないことなどを前提としています。実際の契約がモデルと異なるときは、個別の検討が必要です。

参考：国税庁・マンション駐車場の外部使用に関する文書回答、募集方法・契約条件のモデルケース

3. 修繕積立金に回しても、それだけで税金がかからなくなるわけではない

外部貸しで得た収入を修繕積立金に回していても、その使い道だけで収益事業の対象外にはなりません。前の章の国税庁のモデルも、管理費や修繕積立金に充てることを前提に、課税関係を分けています。

収益事業に該当する場合は、その収入と費用を整理して、税法に従って所得を計算します。駐車場使用料の全額に、そのまま法人税がかかるわけではありません。

直接かかった費用と、共通費を分ける

外部貸しの募集のための費用など、その事業に直接かかった支出は、内容を確認して区分します。

外部利用分だけが収益事業になる場合など、清掃費や管理委託料が収益事業とそれ以外の共同管理の両方に関係するときは、共通費の配分が必要です。面積、台数、使用期間、使用割合、業務内容など、その費用に合う合理的な基準を用い、継続して計算します。

「外部に貸している台数の割合を、すべての費用に掛ける」と決めつけず、何に対する支出かを確認することが大切です。配分の計算表や根拠も残しておきましょう。

修繕積立金会計にお金を移しただけで、その全額が税務上の費用になるわけでもありません。また、マンション全体の修繕工事費を、すべて駐車場の経費にできるとは限りません。

駐車場設備などが区分所有者の共有財産で、管理組合の所有物ではない場合、通常、管理組合の収益事業の所得計算では減価償却費は計上されません。設備の所有関係を確認したうえで判断します。

参考：国税庁・収益事業に係る所得の計算等（法人税基本通達15－2－1、15－2－5など）、マンション駐車場に関する文書回答別紙「6 参考」

4. 消費税は、法人税とは別に確認する

消費税について、国税庁の質疑応答では、組合員である区分所有者への駐車場の貸付けは「不課税」、組合員以外の方への貸付けは「課税対象」とされています。

例えば、法人税では組合員分を含む駐車場全体が収益事業に当たるケースでも、その結論をそのまま消費税に当てはめることはできません。税目ごとに分けて確認します。

参考：国税庁・マンション管理組合の消費税の課税関係

外部貸しがあっても、直ちに消費税の納付が必要になるとは限らない

次に確認するのが、管理組合の消費税の納税義務です。

事業年度が1年の場合、原則として前々事業年度の課税売上高が1,000万円以下なら、納税義務は免除されます。ただし、次のような場合には免除されないことがあります。

• 前事業年度の原則最初の6か月である「特定期間」の課税売上高が1,000万円を超える場合。
• インボイス発行事業者として登録している場合。
• 課税事業者を選択している場合など。

国内事業者は、特定期間の判定について、課税売上高に代えて給与等支払額を使うこともできます。

判定する金額は、通常の管理費・修繕積立金を含む入金総額ではありません。一方、駐車場以外にも課税売上となる収入があれば、それを含めて確認します。

外部の利用者からインボイスを求められたときも、登録が自動的に義務になるわけではありません。登録後の納税負担や事務負担を確認してから判断しましょう。

参考：国税庁・納税義務の免除

一般課税では、特定収入による調整も確認する

管理組合が一般課税で消費税を計算する場合は、管理費などが消費税法上の「特定収入」に当たるかも確認します。特定収入割合が5％を超える場合などには、仕入税額控除の調整が必要となることがあります。簡易課税を適用する場合は、この特定収入による調整は行いません。

参考：国税庁・国、地方公共団体や公共・公益法人等に特定収入がある場合の仕入控除税額の調整

5. 外部貸しを始めたら、届出と申告の予定を確認する

収益事業に該当する外部貸しを新たに始める場合は、税務署への「収益事業開始等届出書」を確認します。公益法人等または人格のない社団等が新たに収益事業を開始した場合、提出期限は開始した日以後2か月以内です。

届出書には、開始日における収益事業に関する貸借対照表、管理規約などの写しを添付します。

既にアンテナ設置場所の貸付けなどで収益事業を行っている場合は、過去に提出した書類と今回の変更内容を確認します。

併せて、次の事項も整理しておきましょう。

• 管理組合の事業年度と決算日。
• 青色申告の承認申請の要否・提出期限。
• 法人税等の申告・納付の予定。
• 都道府県・市区町村への届出と地方税の扱い。
• 消費税の登録・選択・簡易課税などの届出状況。
• 誰が資料を集め、誰が申告を担当するか。

法人税の確定申告・納付は、原則として事業年度終了日の翌日から2か月以内です。総会の日程や理事の交代日とは別に、期限を管理する必要があります。

収益事業を行い法人税の申告が必要な管理組合では、2026年4月1日以後に開始する事業年度について、防衛特別法人税の申告も確認します。防衛特別法人税の税額が0円であっても申告が必要となるため、納付の有無とは分けて確認しましょう。

また、法人住民税の均等割など、所得がなくても負担が生じる税金があります。法人化の有無や自治体の減免制度によって扱いが異なるため、「赤字だから何も確認しなくてよい」とは考えないようにしましょう。

参考：国税庁・収益事業開始等届出書の記載要領、法人税のあらましと申告の手引（令和7年版）、e-Tax・防衛特別法人税の創設に関するご案内、横浜市・法人市民税、神奈川県・法人県民税

6. 既に貸していて、申告しているか分からないとき

理事を引き継いだ後で、外部への駐車場貸付けに気づくこともあります。その場合は、まず契約と申告の状況を確かめます。

1. 外部貸しを始めた時期と、その後の契約変更を調べる。
2. 募集案内、契約書、利用者一覧、決算書、入出金明細を集める。
3. 前任者や管理会社に、届出書・申告書の控えの所在を確認する。
4. 課税対象となる範囲と、申告・納付が必要な期間を確認する。

管理会社が使用料を集金していることと、管理組合の税務申告まで担当していることは別です。委託契約や業務報告を見て、担当範囲を確認しましょう。

収入が少額でも、金額だけで法人税の収益事業に当たらないとは判断できません。また、これから契約を変えても、過去の貸付けの扱いが自動的に変わるわけではありません。資料が一部見つからない場合も、手元にあるものから整理して相談できます。

7. 募集・契約前のチェックリスト

外部貸しを始める前に、次の事項を確認しておくと、その後の会計・税務処理を進めやすくなります。

• 規約・使用細則で、外部利用の扱いを確認した。
• 組合員と外部利用者を区別できる資料を用意した。
• 募集条件と契約書で、優先利用・更新・明渡しの条件を確認した。
• 法人税の収益事業に当たる範囲を確認した。
• 収入と費用を区分し、共通費の配分方法を整理した。
• 消費税の課税取引と納税義務を分けて確認した。
• 届出・申告の期限と、資料を集める担当者を決めた。

駐車場の外部貸しは、収入の見込みだけでなく、税金や事務負担も含めて検討することが大切です。管理規約、募集条件、契約書をそろえた段階で確認しておくと、開始後の見直しを減らしやすくなります。

マンション管理組合の会計・税務をご相談ください

岩本隆一税理士事務所では、管理規約や契約書、決算資料を確認し、駐車場収入の課税関係や必要な会計・税務対応を整理します。

外部貸しを始めたい場合、契約条件を変更する場合、過去の申告状況が分からない場合は、マンション管理組合の会計・税務相談をご覧ください。

ご依頼に関する初回相談・お見積もりは無料です。具体的な調査・検討が必要なご相談は、内容を伺ってご案内します。

※2026年11月5日に確認した公表資料に基づく一般的な解説です。個別の判断には、管理規約、契約内容、利用実態、法人格の有無、過去の届出等の確認が必要です。駐車場運営会社への一括貸付けなどは、契約形態に応じて別途確認してください。

執筆者紹介

岩本隆一税理士事務所
代表税理士・行政書士
岩本 隆一Ryuichi Iwamoto

準大手税理士法人で多くの実務を経験後、横浜市西区で独立。「経営者の孤独と本音に寄り添うパートナー」を信条に、代表自らが直接対応します。IT（クラウド会計・LINE）を活用して業務を進めます。土日祝・夜間の対応は事前予約制です。横浜F・マリノスを愛する生粋の横浜っ子です