管理組合の収益事業の所得計算｜収入・直接費・共通費の配分の計算例と帳簿の分け方

横浜市でマンション管理組合の税務サポートを行っている、岩本隆一税理士事務所の代表、岩本隆一です。

「外部に貸している駐車場の収入に法人税がかかるのは分かったが、所得はどう計算するのか」「管理費会計で払っている管理委託費や保険料は、どこまで経費に入れてよいのか」「共通費の配分はどんな基準で決めればよいのか」――収益事業に当たる収入がある管理組合の会計担当の方から、申告の前段階でよく受けるご質問です。管理組合の所得計算は、収入から「直接費」と「共通費の配分額」を差し引くという単純な構造ですが、何を直接費とし、共通費をどの基準で配分するかを決めて記録に残しておかないと、毎年の申告で数字がぶれ、担当交代のたびに考え方が変わってしまいます。

この記事では、管理組合の収益事業の所得計算の基本（法人税基本通達15-2-5の区分経理）、直接費の例、共通費の配分基準と配分表の作り方、駐車場の外部収入120万円を前提にした仮定例での計算と税額、収益事業会計を別に設ける帳簿の作り方と決算書の表示を解説します。本記事は2026年11月6日時点の法人税法・法人税法施行令・法人税基本通達に基づいています。どの収入が収益事業に当たるかは「管理組合に法人税の申告が必要になる収入とは？」、駐車場の貸し方による課税範囲は「駐車場を外部に貸すときの税金」をご覧ください。

所得計算の基本収入−直接費−共通費の配分額

管理組合（人格のない社団等・管理組合法人）の法人税は、収益事業から生じた所得にだけ課されます。所得は、収益事業の収入から、収益事業に係る費用を差し引いて計算します。費用の扱いは法人税基本通達15-2-5で次のように整理されています。

• 直接費：収益事業について直接要した費用、直接生じた損失は、全額を収益事業の費用として経理します。
• 共通費：収益事業と収益事業以外（管理組合の本来の活動）に共通する費用は、資産の使用割合、従業員の従事割合、資産の帳簿価額の比、収入金額の比など、費用の性質に応じた合理的な基準で、継続的に配賦します。
• 内部の賃借料は計上できない：収益事業以外の資産（共用部分）を収益事業に使っていても、収益事業から管理費会計に「家賃」や「利息」を払ったものとして費用にすることはできません（同通達の注）。

したがって所得計算の式は「収益事業の収入 − 直接費 − 共通費のうち合理的な基準で配分した額」になります。収入側は、外部からの使用料・設置料・手数料のうち収益事業に当たる部分（駐車場なら、貸し方に応じて外部分のみ、または全体）です。ここで大切なのは、配分基準を一度決めたら毎年同じ基準を使い、基準を変えるときは理由を記録することです。基準を毎年都合よく変えると、継続性の要件を満たさなくなります。

直接費の例その収入のためだけにかかった費用

直接費は、収益事業に当たる収入を得るためだけにかかった費用です。管理組合で典型的なものを挙げます。

直接費の判断は「その収入がなければ発生しなかった費用か」で考えると整理しやすくなります。外部に貸していなくても必要だった費用（共用部分の通常の維持管理）は共通費です。

共通費の配分基準と配分表の作り方

共通費は、費用の性質に合った基準で配分します。管理組合でよく使う基準と、向いている費用は次のとおりです。

配分は二段階で考えると整理できます。第一段階は「その収益事業に関係する施設に係る共通費」（駐車場なら駐車場の設備費・保険料・駐車場管理の委託費）を区画数などの物理的な基準で配分し、第二段階は「管理組合全体に係る共通費」（会計・運営に係る管理委託費や事務費）を収入比で配分します。配分表は、費用科目ごとに「年間の金額」「配分基準」「割合」「配分額」を並べた一枚の表にし、毎年の申告書の控えと一緒に保存します。

次の費用は、収益事業の所得計算に入れることができません。

• 建物・敷地の減価償却費：建物と敷地は区分所有者の共有財産で管理組合の資産ではないため、建物本体の減価償却費は計上できません。管理組合が自ら購入した設備（精算機・ゲート・看板枠・ランドリー機器など）は減価償却の対象になります。
• 修繕積立金への繰入れ・積立：収益事業の収入を修繕積立金会計に移しても、所得計算上の費用にはなりません。将来の修繕のための積立は費用ではなく資金の移動です。
• 管理費会計への資金の振替：法人化していない管理組合（人格のない社団等）では、収益事業会計から管理費会計へ資金を移しても費用になりません。管理組合法人は法人税法上の公益法人等とみなされるため、収益事業から本来の活動への支出が「みなし寄附金」として一定の限度（原則として所得の20％）で損金に算入できる余地がありますが、要件は個別に確認が必要です。
• 共用部分の使用料・内部利息：収益事業が共用部分を使うことの対価を管理費会計に払ったものとして計上することはできません。

仮定例での計算駐車場の外部収入120万円のケース

次の前提で所得と税額を計算します。数値はすべて仮定例で、2026年11月6日時点の税率（神奈川県・横浜市、最低区分の均等割）による概算です。

この例では、外部収入120万円に対して税額は約24万円、収入の2割程度になります。配分額の合計（約36万円）が所得を大きく左右するため、配分基準の選び方と記録が実務の中心になります。なお、外部使用料は消費税の課税売上ですが、この例では基準期間の課税売上高が1,000万円以下なので消費税の納税義務はありません。消費税の考え方は「マンション管理組合の税金」で解説しています。

区分経理の帳簿の作り方と決算書の表示

法人税法施行令6条により、収益事業を行う管理組合は、収益事業と収益事業以外の事業に属する資産・負債・収益・費用を区分して経理する必要があります。この「所得に関する経理」には、収益・費用だけでなく資産・負債の経理も含まれます（法人税基本通達15-2-1）。管理組合の実務では、管理費会計・修繕積立金会計に加えて「収益事業会計」（駐車場外部貸付会計などの名称でも可）を特別会計として設けるのが最も分かりやすい方法です。

• 収益事業会計の収入：外部使用料・設置料・手数料のうち収益事業に当たるものを、管理会社の収支報告の「雑収入」から切り出して計上します。契約者別の入金台帳を付けます。
• 収益事業会計の費用：直接費はそのまま計上し、共通費は年度末に配分表に基づいて「管理費会計からの配分額」として振り替えます。
• 元入金：収益事業の開始時に収益事業に属させた資産（預金など）から負債を引いた額は「元入金」として経理します。元入金は資本金等の額にも利益積立金額にも当たりません（法人税基本通達15-2-3）。
• 資金の移動：収益事業会計の剰余金を管理費会計・修繕積立金会計に移すときは、費用ではなく「他会計への振替（繰出）」として処理し、所得計算には影響させません。
• 決算書の表示：総会資料の収支決算書に収益事業会計の区分を設け、収入・費用・剰余金と、配分の基準を注記します。申告書には収益事業に係る損益計算書と貸借対照表を添付するため、この区分がそのまま申告の基礎資料になります。

管理会社に会計業務を委託している場合は、収益事業会計の区分と配分表の作成を誰が担うかを、委託契約や理事会で決めておきます。管理会社の収支報告は管理組合の会計基準に沿って作られており、法人税の所得計算にそのまま使えるとは限らないため、申告の前に税務上の調整（配分、減価償却、計上時期）を行う工程を設けておくと、毎年の申告が安定します。届出と申告書の種類・期限は「管理組合が収益事業を始めるときの届出」で、過去に申告していなかった場合の対応は「過去に申告していなかった管理組合はどうする？」で解説します。当事務所のマンション管理組合の税務サポートでは、配分表の設計と申告書の作成をスポットでも承っています。

執筆者紹介

岩本隆一税理士事務所
代表税理士・行政書士
岩本 隆一Ryuichi Iwamoto

準大手税理士法人で多くの実務を経験後、横浜市西区で独立。「経営者の孤独と本音に寄り添うパートナー」を信条に、代表自らが直接対応します。IT（クラウド会計・LINE）を活用して業務を進めます。土日祝・夜間の対応は事前予約制です。横浜F・マリノスを愛する生粋の横浜っ子です